كيف تقرؤون المساحة الطابقية ومعامل البناء وحقوق البناء في أرض بدبي

قد يختلف سعر قطعتين متساويتين في المساحة، تفصل بينهما أربعمئة متر، بمقدار ثلاثة أضعاف. ويفترض المشترون الجدد في سوق الأراضي أن الفارق سببه الموقع. لكنه في الغالب حقوق البناء: كم من المساحة الطابقية تسمح الجهات ببنائها، وبأي شكل. وحين تتقنون قراءة ذلك، يتوقف تسعير الأراضي عن الظهور بمظهر عشوائي.

الأرقام الثلاثة في المخطط الموقعي

لكل قطعة أرض في دبي مخطط موقعي صادر عن بلدية دبي. ويحمل رقم القطعة واستخدام الأرض وضوابط التطوير. وثلاثة أرقام تحكم كل شيء.

مساحة الأرض هي الأرض نفسها. تظهر بالمتر المربع في وثيقة الملكية وتُذكر في السوق بالقدم المربع في معظم الأحيان.

معامل البناء، ويكتب أيضاً FAR أو نسبة المساحة الطابقية، هو المعامل الذي يُضرب في مساحة الأرض لإعطاء المساحة المبنية المسموح بها. فمعامل قدره 1.2 على قطعة مساحتها 10,000 قدم مربع يسمح ببناء 12,000 قدم مربع.

المساحة الطابقية الإجمالية (GFA) هي الناتج. وهي مجموع المساحة الطابقية التي يجوز لكم بناؤها في جميع الطوابق. وهي الكمية التي يشتريها المطور، وكل ما عداها يقيّد طريقة توزيعها.

رمز G+N

إلى جانب المعامل، يذكر المخطط الكتلة المسموح بها بالرمز المحلي:

• G. طابق أرضي فقط.
• G+1. أرضي وطابق علوي واحد. وهو الحق القياسي لأراضي الفلل في جبل علي هيلز والفرجان ودبي الجنوب.
• G+1 مع قبو. يُستثنى القبو من المساحة الطابقية في معظم المناطق، لذلك يستحق هذا الحق السعي إليه.
• G+2. أرضي وطابقان. ويسمح في عدة جيوب من دبي لاند بأكثر من مسكن على القطعة الواحدة.
• G+4. الغلاف المعتاد للمباني المنخفضة التجارية أو السكنية في مجان وأرجان وقرية جميرا.
• G+P+N. طابق منصة للمواقف يفصل بين الطابق الأرضي وطوابق البرج.
• غير محدود. لا سقف معلن للارتفاع أو للمساحة الطابقية، ويطبق على أجزاء من محور شارع الشيخ زايد وفي مركز دبي المالي العالمي. وعملياً يحدد الغلاف حينها ارتفاع الملاحة الجوية ومتطلبات وصول الدفاع المدني. وما توافق عليه الجهة في دراسة الكتلة يحسم الباقي.

الارتفاع والمعامل ضابطان منفصلان، وكلاهما ملزم. فحق G+4 مع معامل بناء 2.0 قد لا يمنحكم خمسة طوابق كاملة. وقد ينفد المعامل عند الطابق الثالث.

الارتدادات والإشغال والفرق بين المساحة الطابقية والمبنى

تخبركم المساحة الطابقية بحجم ما يمكن بناؤه. ولا تخبركم بالشكل الذي سيتخذه المبنى. فالمخطط الموقعي يحدد أيضاً الارتدادات عن كل حد ونسبة إشغال أرضية قصوى. وفي الأراضي السكنية تتراوح هذه النسبة عادة بين أربعين وستين في المئة. وفي قطعة ضيقة قد تجعل الارتدادات المساحة الطابقية النظرية غير قابلة للبناء فعلياً. فتنفد مساحة البصمة قبل أن ينفد الرصيد المسموح به.

وتُسعّر القطع الركنية بعلاوة لأسباب تتجاوز الإضاءة وسهولة الوصول. فالواجهتان على شارعين تعنيان عادة هندسة ارتدادات أيسر وبصمة أكثر كفاءة.

ما يُستثنى عادة من المساحة الطابقية

تختلف القواعد بين منطقة وأخرى ويجب التحقق منها في المخطط. والاستثناءات الشائعة هي الأقبية المستخدمة للمواقف أو الخدمات، والمواقف المظللة في الطابق الأرضي، وغرف المعدات وآلات المصاعد. وتُستثنى كذلك التراسات المظللة حتى نسبة محددة. أما الشرفات فتُحتسب غالباً بنسبة خمسين في المئة. وكل استثناء مساحة قابلة للبيع تحصلون عليها دون إنفاق من المساحة الطابقية، لذلك مكانه في التقييم.

تحويل الحقوق إلى سعر

يسير حساب المطور عكسياً انطلاقاً من المنتج النهائي.

1. خذوا المساحة الطابقية المسموح بها واضربوها في معامل كفاءة للحصول على صافي المساحة القابلة للبيع. وتتراوح المشاريع السكنية عادة بين 80 و85 في المئة، وينخفض الرقم في برج ذي نواة كبيرة.
2. طبّقوا سعر القدم المربع القابل للتحقيق للمنتج المكتمل في ذلك المجمع.
3. اخصموا كلفة البناء وأتعاب الاستشاريين ورسوم دائرة الأراضي والأملاك والجهات الرسمية والتمويل وهامش مطور يتراوح بين خمسة عشر وعشرين في المئة.
4. وما يتبقى هو القيمة المتبقية للأرض.

طبّقوا ذلك على قطعتين وسيفسر فارق السعر نفسه. فقطعة بمساحة 10,000 قدم مربع بنظام G+1 ومعامل 1.2 تعطي 12,000 قدم مربع من المساحة الطابقية. والقطعة نفسها بنظام G+4 ومعامل 2.5 تعطي 25,000 قدم مربع. لم تتغير الأرض، وتضاعف المنتج القائم عليها.

أسئلة اطرحوها قبل التوقيع

• ما تاريخ المخطط الموقعي الساري، وهل عُدّل التصنيف منذ ذلك الحين؟
• هل المساحة الطابقية المذكورة ممنوحة فعلاً أم استرشادية بانتظار تقديم دراسة الكتلة؟
• هل يُستثنى القبو والمواقف المظللة من احتساب المساحة الطابقية في هذه المنطقة؟
• ما الارتدادات على كل حد، وما البصمة التي تتركها؟
• هل يوجد تصميم مبدئي معتمد أو مجموعة مخططات مختومة تنتقل مع الأرض؟

والسؤال الأخير ليس إجراءً ورقياً. فالقطعة التي تأتي بمخططات جاهزة وتصميم معتمد توفر شهوراً من البرنامج الزمني. وفي سوق يُحتسب فيه التمويل شهرياً، لهذا الوقت رقم مقابل.