رسوم نقل الملكية وتكاليف الصفقة على الأراضي الفضاء في دبي

لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية في العقارات. وتتركز كلفة التملك في لحظة نقل الملكية. وعلى الأرض الفضاء تأخذ الفاتورة شكلاً مختلفاً عن شراء شقة. وفي ما يلي ما يخرج من الحساب.

لدى دائرة الأراضي والأملاك

رسم نقل الملكية، 4% من ثمن الشراء. وهو أكبر بند منفرد. يقسمه القانون بواقع اثنين في المئة على كل طرف. غير أن العرف في دبي يقضي في معظم الحالات بأن يدفع المشتري الأربعة في المئة كاملة. اعتبروه كلفة على المشتري ما لم ينص عقد البيع والشراء على خلاف ذلك كتابةً. وتفاوضوا عليه ضمن السعر.

الرسوم الإدارية ووثيقة الملكية. تتحمل صفقة الأرض رسماً إدارياً أقل من الوحدة المبنية. فبند الأرض 430 درهماً مقابل 580 درهماً للشقة أو المكتب. وتبلغ كلفة إصدار وثيقة الملكية الجديدة 250 درهماً. وهذه مبالغ صغيرة، لكنها بنود مستقلة عند الشباك.

رسم أمين التسجيل. تُنفذ عمليات النقل في مكتب أمين تسجيل عقاري، لا عند شباك الدائرة. ويتقاضى أمين التسجيل 2,000 درهم مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة في الصفقات دون 500,000 درهم، و4,000 درهم مضافاً إليها الضريبة فوق هذا الحد. وتُطبق الضريبة على رسم الخدمة لا على الأرض.

التمويل، حيثما ينطبق

تمويل الأراضي أصعب من تمويل المنتج المبني، ومعظم صفقات الأراضي في دبي تُنجز نقداً. وحين يقرض المصرف، توقعوا نسبة تمويل أقل مما هي على منزل مكتمل، إضافة إلى هذه التكاليف:

• تسجيل الرهن، 0.25% من مبلغ القرض إضافة إلى 290 درهماً. تُدفع للدائرة عند التسجيل.
• رسم ترتيب مصرفي. يتراوح عادة بين 0.5% و1% من قيمة التسهيل.
• التقييم. عادة بين 2,500 و3,500 درهم. وعلى الأرض سيطلب المقيّم المخطط الموقعي قبل تحديد أتعابه.

الوساطة والجانب القانوني

عمولة الوساطة، 2% من ثمن الشراء إضافة إلى 5% ضريبة قيمة مضافة. وهو المعدل المستقر في السوق للبيع. وعلى الأرض تُكتسب العمولة بالعمل على الوثائق بقدر ما تُكتسب بالتعريف بين الطرفين. ويعني ذلك استخراج المخطط الموقعي والتحقق من وضع القيود. ويعني كذلك التأكد من تطابق الاستخدام المسموح مع نية المشتري.

التوثيق أو المراجعة القانونية تتراوح بين 6,000 و15,000 درهم بحسب التعقيد. وعلى قطعة عليها حق مساطحة، أو ضمن هيكل تطوير مشترك، أو مع بائع اعتباري، فهي ليست اختيارية.

شهادة عدم ممانعة من المطور الرئيسي. وهي مطلوبة قبل نقل الملكية. ويحدد المطور سعرها، وهو عادة بين 500 و5,000 درهم. وفي قطع الأراضي يتحقق المطور الرئيسي غالباً من سداد رسوم البنية التحتية قبل إصدارها.

البنود الخاصة بالأراضي

لا ترد هذه البنود في شراء شقة إطلاقاً، وهي التي تُنسى في الميزانيات.

• إصدار المخطط الموقعي أو تجديده من بلدية دبي. الرسم متواضع، والوثيقة إلزامية لأي تقديم لاحق.
• المسح الطوبوغرافي، بين 3,000 و8,000 درهم بحسب مساحة القطعة وطبيعة الأرض. اطلبوه قبل الالتزام.
• فحص التربة، من نحو 5,000 درهم. تقع أجزاء من جبل علي ودبي الجنوب على أرض سبخة. وهناك تغيّر النتيجة تصميم الأساسات وكلفة البناء.
• توصيل DEWA. تختلف نقطة التوصيل عند الحد ومساهمة محطة التحويل بحسب المنطقة والحمل الكهربائي. وعلى فيلا واحدة يبقى الرقم في المتناول. أما على مبنى G+4 فهو مؤثر، لذلك تحققوا منه مع DEWA قبل التوقيع.
• رسوم البنية التحتية أو المجمع المستحقة على البائع. يفرضها المطورون الرئيسيون على القطع غير المطورة، ويجب تسوية أي متأخرات قبل إصدار شهادة عدم الممانعة.

مثال محسوب

قطعة أرض سكنية بسعر 4,000,000 درهم:

أي نحو 6.5% من ثمن الشراء في صفقة نقدية، قبل أي مساهمة لصالح DEWA. وفي الشراء الممول، أضيفوا تسجيل الرهن والرسوم المصرفية، فيقترب الرقم من ثمانية في المئة.

أمران يجب التخطيط لهما

ضريبة القيمة المضافة. الأرض الفضاء المباعة كأرض خارج نطاق الضريبة في الإمارات. أما المباني التجارية فتخضع للنسبة الأساسية البالغة خمسة في المئة. وحين تُباع قطعة عليها إنشاء جزئي، لا تكون المعالجة بديهية. تحققوا منها مع مستشار ضريبي قبل الاتفاق على السعر.

كلفة الاحتفاظ. لا تدر الأرض الفضاء أي دخل خلال فترة الاحتفاظ بها. وتستمر رسوم الخدمة والبنية التحتية في التراكم، وللتصاريح الرسمية تواريخ انتهاء خاصة بها. وكلفة الاحتفاظ بقطعة أرض ثلاث سنوات كلفة حقيقية، ومكانها في التقييم إلى جانب رسم نقل الملكية.