Frais de mutation du DLD et coûts d'acquisition d'un terrain nu à Dubaï

Dubaï ne lève ni taxe foncière annuelle ni impôt sur les plus-values immobilières. Le coût de la propriété se concentre au moment de la mutation. Sur un terrain nu, la note prend une forme différente de celle d'un achat d'appartement. Voici ce qui sort du compte.

Au Dubai Land Department

Frais de mutation, 4 % du prix d'achat. C'est le poste le plus lourd. La loi les répartit à deux pour cent de chaque côté. La pratique de Dubaï veut presque toujours que l'acheteur paie les quatre pour cent. Traitez-les comme un coût acheteur, sauf mention écrite contraire dans le contrat de vente. Négociez-les dans le prix.

Frais administratifs et titre de propriété. Une transaction foncière supporte des frais administratifs plus faibles qu'un bien bâti. La ligne foncière est de 430 AED, contre 580 AED pour un appartement ou un bureau. L'émission du nouveau titre coûte 250 AED. Ces montants sont faibles, mais ils constituent des lignes distinctes au guichet.

Frais du trustee d'enregistrement. Les mutations se signent dans un bureau de trustee d'enregistrement, pas au guichet du DLD. Le trustee facture 2 000 AED plus TVA sur les transactions inférieures à 500 000 AED, et 4 000 AED plus TVA au-delà de ce seuil. La TVA porte sur l'honoraire de service, pas sur le terrain.

Le financement, quand il s'applique

Le foncier se finance plus difficilement que le bâti, et la plupart des transactions de terrains à Dubaï se règlent au comptant. Lorsqu'une banque prête, attendez-vous à une quotité de financement plus faible que sur un logement achevé, plus ces coûts :

• Enregistrement de l'hypothèque, 0,25 % du montant du prêt plus 290 AED. Payé au DLD lors de l'inscription.
• Frais de dossier bancaire. En général de 0,5 % à 1 % du concours.
• Expertise. Le plus souvent de 2 500 AED à 3 500 AED. Sur un terrain, l'expert demandera le plan d'affectation avant de chiffrer.

Agence et juridique

Commission d'agence, 2 % du prix d'achat plus 5 % de TVA. C'est le taux de marché établi pour une vente. Sur un terrain, la commission se gagne autant sur le dossier que sur la mise en relation. Cela signifie obtenir le plan d'affectation et confirmer l'état des charges. Cela signifie aussi vérifier que l'usage autorisé correspond au projet de l'acheteur.

La rédaction ou la revue juridique va de 6 000 AED à 15 000 AED selon la complexité. Sur un terrain grevé d'une musataha, dans un montage de codéveloppement ou face à un vendeur société, elle n'est pas facultative.

NOC du promoteur du master plan. Il est exigé avant la mutation. Le promoteur en fixe le prix, en général entre 500 AED et 5 000 AED. Sur les parcelles, le promoteur vérifie souvent que les charges d'infrastructure sont soldées avant de le délivrer.

Les postes propres au foncier

Ces postes n'existent pas dans un achat d'appartement, et ce sont eux qui font déraper les budgets.

• Délivrance ou renouvellement du plan d'affectation auprès de la municipalité de Dubaï. Le tarif est modeste, et le document est obligatoire pour tout dépôt ultérieur.
• Relevé topographique, de 3 000 AED à 8 000 AED selon la taille de la parcelle et le terrain. Commandez-le avant de vous engager.
• Étude de sol, à partir de 5 000 AED environ. Des secteurs de Jebel Ali et de Dubai South reposent sur des sols de sabkha. Le résultat y change la conception des fondations et le coût de construction.
• Raccordement DEWA. Le point de raccordement en limite et la participation au poste de transformation varient selon le quartier et la puissance demandée. Sur une villa seule, le montant reste gérable. Sur un immeuble G+4, il devient significatif, donc confirmez-le auprès de DEWA avant la signature.
• Charges d'infrastructure ou de communauté dues par le vendeur. Les promoteurs de master plan les prélèvent sur les parcelles non bâties, et tout arriéré doit être soldé avant l'émission du NOC.

Un exemple chiffré

Un terrain résidentiel à 4 000 000 AED :

Soit environ 6,5 % du prix d'achat dans une transaction au comptant, avant toute participation DEWA. Sur un achat financé, ajoutez l'inscription hypothécaire et les frais bancaires, et le chiffre s'approche de huit pour cent.

Deux points à anticiper

TVA. Un terrain nu vendu comme tel est hors champ de la TVA aux Émirats. Les bâtiments commerciaux sont taxés au taux normal de cinq pour cent. Lorsqu'une parcelle est vendue avec une construction partielle, le traitement n'est pas évident. Faites-le confirmer par un conseil fiscal avant d'arrêter le prix.

Coût de portage. Un terrain nu ne produit aucun revenu pendant sa détention. Les charges de service et d'infrastructure continuent de courir, et les autorisations administratives ont leurs propres dates d'expiration. Le coût de portage d'un terrain sur trois ans est réel, et il a sa place dans l'évaluation à côté des frais de mutation.