Freehold, leasehold et ce que les acheteurs étrangers peuvent posséder à Dubaï

Les acheteurs qui arrivent à Dubaï entendent que le marché est en pleine propriété depuis 2002. Sur les appartements construits, ce raccourci fonctionne à peu près. Sur le foncier, non. Un terrain peut relever de la pleine propriété (freehold), du bail emphytéotique (leasehold), de l'usufruit ou de la musataha. Ces quatre droits diffèrent par ce que vous pouvez construire, par la durée de détention et par ce que vous pourrez revendre. Le type de droit est écrit sur le titre de propriété.

Le cadre juridique en un paragraphe

Deux textes gouvernent la question. La Law No. 7 of 2006 a créé le registre du Dubai Land Department. Selon ce texte, un droit sur un terrain n'existe qu'une fois inscrit à ce registre. La Regulation No. 3 of 2006, modifiée plusieurs fois depuis, liste les zones où les ressortissants hors CCG peuvent détenir la pleine propriété ou un bail de longue durée. Les ressortissants émiriens et du CCG peuvent acquérir un terrain partout dans l'émirat. Les autres sont limités aux zones désignées. Ces zones couvrent aujourd'hui la majeure partie de New Dubai et plusieurs quartiers anciens, mais pas tous.

La pleine propriété

La pleine propriété signifie que le terrain et tout ce qui y est bâti vous appartiennent, sans date de fin. Vous figurez sur le titre de propriété. Vous pouvez hypothéquer, vendre, donner ou léguer la parcelle. Aucune redevance foncière n'est due, faute de bailleur.

En pratique, l'offre de terrains en pleine propriété se concentre dans les zones désignées. On y trouve Jebel Ali Hills, Al Furjan et ses sous-communautés, Nad Al Sheba Gardens et Dubailand. Dubai South, Majan et le corridor de Sheikh Zayed Road comptent aussi des terrains freehold. Si un terrain y est proposé à un acheteur étranger sous un autre régime, demandez la raison.

Ce que le freehold ne donne pas

La propriété n'est pas une autorisation. Le terrain reste soumis à un plan d'affectation (affection plan) de la municipalité de Dubaï. Ce plan fixe l'usage, les reculs, la hauteur et la surface construite autorisée. Un propriétaire en freehold qui veut un G+4 sur un terrain zoné G+1 rencontre le même obstacle qu'un preneur à bail.

Le bail emphytéotique

Le leasehold accorde la jouissance pour une durée déterminée, souvent jusqu'à 99 ans. Au terme, le terrain revient au propriétaire foncier. À Dubaï, ce montage est surtout visible dans les parcs industriels et logistiques. Dubai Investments Park, certaines parties de Jebel Ali et les zones franches en sont les exemples. Le promoteur du parc y conserve la pleine propriété et consent de longs baux fonciers aux occupants.

Les baux de plus de dix ans doivent être enregistrés auprès du DLD pour être opposables aux tiers. Deux clauses décident si le bail est finançable :

• Cession. Le bail peut-il être transféré sans l'accord du bailleur, ou seulement avec un accord qui ne peut être refusé sans motif raisonnable ? Une clause d'accord discrétionnaire fait dépendre votre sortie d'une contrepartie qui n'a aucune obligation de coopérer.
• Sort des constructions. À l'expiration, le bâtiment revient-il au bailleur sans contrepartie, à sa valeur d'expertise, ou selon une formule d'indemnisation ? Sur un entrepôt d'une durée de vie économique de trente ans sous un bail de cinquante ans, la réponse déplace fortement les chiffres.

Usufruit et musataha

Ces deux droits apparaissent assez souvent sur les titres fonciers pour mériter attention.

L'usufruit est le droit d'user d'un terrain appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits. La durée va jusqu'à 99 ans. L'usufruitier ne peut pas altérer la substance du bien, donc aucune construction nouvelle n'est permise.

La musataha est le droit de bâtir sur le terrain d'autrui et de l'exploiter, consenti pour 50 ans au maximum et renouvelable par accord. Elle sert lorsqu'un promoteur a besoin de droits à bâtir sur un terrain qu'il ne possède pas. Le titulaire de la musataha est propriétaire du bâtiment pendant la durée du droit. Le terrain reste au propriétaire tout du long.

Les deux droits sont inscriptibles au registre, et les deux peuvent être vendus et hypothéqués. Aucun n'est la propriété du sol, et aucun ne doit être payé comme tel.

Lire le titre de propriété

Le titre de propriété du DLD indique le type de droit, la surface en mètres carrés et le numéro de parcelle. Il nomme aussi l'usage du sol et le propriétaire inscrit. Trois vérifications s'imposent avant tout versement d'acompte :

1. Confirmez le type de droit sur le titre lui-même. Une annonce ou la synthèse d'un courtier ne suffit pas.
2. Demandez le plan d'affectation en vigueur à la municipalité de Dubaï. Comparez l'usage autorisé et la GFA avec ce que le vendeur a décrit.
3. Demandez au DLD l'état des charges, y compris les hypothèques, les oppositions et toute procédure en cours qui bloquerait une mutation.

La règle pratique

Pour une famille qui construit sa maison, le freehold en zone désignée est le montage le plus simple. Il en va de même pour un investisseur qui détient du foncier en vue d'une plus-value. Le leasehold se justifie quand le revenu est industriel et que les locataires acceptent déjà ce régime. Dubai Investments Park en est l'exemple net. L'usufruit et la musataha sont des outils pour des montages précis, et ils ne remplacent pas la propriété. Un prix qui ignore la différence n'est pas une bonne affaire.