التملك الحر والإيجار طويل الأمد وما يمكن للأجانب تملكه في دبي

يسمع المشترون القادمون إلى دبي أن السوق يعمل بنظام التملك الحر منذ عام 2002. وينطبق هذا الاختصار إلى حد كبير على الشقق المبنية. أما على الأراضي فلا ينطبق. فقد تكون قطعة الأرض بنظام التملك الحر أو الإيجار طويل الأمد أو حق الانتفاع أو المساطحة. وتختلف الحقوق الأربعة في ما يجوز لكم بناؤه، وفي مدة حيازة الأرض، وفي ما يمكنكم بيعه لاحقاً. ونوع الحق مكتوب في وثيقة الملكية.

الإطار القانوني في فقرة واحدة

ينظم المسألة نصان. أنشأ القانون رقم 7 لسنة 2006 سجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وبموجبه لا ينشأ أي حق على الأرض إلا بعد قيده في ذلك السجل. أما اللائحة رقم 3 لسنة 2006، المعدلة عدة مرات منذ صدورها، فتحدد المناطق التي يجوز فيها لغير مواطني دول مجلس التعاون التملك الحر أو الاستئجار طويل الأمد. ويجوز لمواطني الإمارات ودول المجلس تملك الأراضي في أي مكان في الإمارة. أما غيرهم فيقتصر تملكهم على المناطق المحددة. وتغطي هذه المناطق اليوم معظم دبي الجديدة وعدداً من الأحياء القديمة، لكن ليس جميعها.

التملك الحر

يعني التملك الحر أن الأرض وكل ما يُبنى عليها ملك لكم دون تاريخ انتهاء. ويظهر اسمكم في وثيقة الملكية. ويمكنكم رهن القطعة أو بيعها أو هبتها أو توريثها. ولا تُستحق أي أجرة أرض لعدم وجود مالك مؤجر.

وعملياً يتركز المعروض من أراضي التملك الحر في المناطق المحددة. وتشمل جبل علي هيلز والفرجان ومجمعاتها الفرعية وحدائق ند الشبا ودبي لاند. كما تضم دبي الجنوب ومجان ومحور شارع الشيخ زايد أراضي تملك حر. وإذا عُرضت قطعة هناك على مشترٍ أجنبي بنظام آخر، فاسألوا عن السبب.

ما لا يمنحه التملك الحر

الملكية ليست رخصة بناء. فتبقى القطعة خاضعة للمخطط الموقعي الصادر عن بلدية دبي. ويحدد هذا المخطط الاستخدام والارتدادات والارتفاع والمساحة المبنية المسموح بها. ومالك التملك الحر الذي يريد بناء G+4 على أرض مصنفة G+1 يواجه المشكلة نفسها التي يواجهها المستأجر طويل الأمد.

الإيجار طويل الأمد

يمنح الإيجار طويل الأمد حق الحيازة لمدة محددة تصل عادة إلى 99 عاماً. وعند انتهاء المدة تعود الأرض إلى مالك الرقبة. وأوضح صور هذا النظام في دبي هي المجمعات الصناعية واللوجستية. ومن أمثلتها مجمع دبي للاستثمار وأجزاء من جبل علي ومناطق التجارة الحرة. ويحتفظ المطور الرئيسي هناك بالملكية الحرة ويمنح الشاغلين عقود إيجار أرض طويلة.

ويجب تسجيل عقود الإيجار التي تتجاوز عشر سنوات لدى دائرة الأراضي والأملاك لتكون نافذة في مواجهة الغير. وهناك بندان يحسمان قابلية العقد للتمويل:

• التنازل. هل يمكن نقل العقد دون موافقة المؤجر، أم بموافقة لا يجوز حجبها دون سبب معقول؟ إن بند الموافقة التقديرية يجعل خروجكم رهناً بطرف لا يلتزم بالتعاون.
• أيلولة الإنشاءات. عند انتهاء المدة، هل يعود المبنى إلى المؤجر بلا مقابل، أم بقيمة تقديرية، أم وفق صيغة تعويض؟ في مستودع عمره الاقتصادي ثلاثون عاماً ضمن عقد مدته خمسون عاماً، تغيّر الإجابة الأرقام كثيراً.

حق الانتفاع والمساطحة

يردان في وثائق ملكية الأراضي بما يكفي لأخذهما على محمل الجد.

حق الانتفاع هو حق استعمال أرض مملوكة لغيركم والحصول على ثمارها. وتصل مدته إلى 99 عاماً. ولا يجوز للمنتفع تغيير أصل العقار، فلا يُسمح بإنشاء بناء جديد.

المساطحة هي حق البناء على أرض الغير واستغلالها، وتُمنح لمدة تصل إلى 50 عاماً وتُجدد بالاتفاق. وتُستخدم حين يحتاج المطور إلى حقوق بناء على أرض لا يملكها. ويملك صاحب المساطحة المبنى طوال مدة الحق. وتبقى الأرض لمالكها طوال المدة.

وكلا الحقين قابل للتسجيل، وكلاهما قابل للبيع والرهن. ولا يشكل أي منهما ملكية للأرض، ولا ينبغي تسعير أي منهما كأنه كذلك.

قراءة وثيقة الملكية

تبيّن وثيقة الملكية الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك نوع الحق والمساحة بالمتر المربع ورقم القطعة. كما تذكر استخدام الأرض والمالك المسجل. وثلاث عمليات تحقق تستحق الإنجاز قبل دفع أي عربون:

1. تأكدوا من نوع الحق في الوثيقة نفسها. فلا يكفي الإعلان ولا ملخص الوسيط.
2. اطلبوا المخطط الموقعي الساري من بلدية دبي. وقارنوا الاستخدام المسموح والمساحة الطابقية الإجمالية بما وصفه البائع.
3. اطلبوا من دائرة الأراضي والأملاك بيان القيود، بما فيها الرهون والحجوزات وأي دعوى قائمة تعرقل نقل الملكية.

القاعدة العملية

للأسرة التي تبني منزلاً، يبقى التملك الحر في منطقة محددة أبسط الصيغ. وينطبق الأمر نفسه على مستثمر يحتفظ بالأرض لنمو رأس المال. أما الإيجار طويل الأمد فمناسب حين يكون الدخل صناعياً ويقبل المستأجرون هذا النظام أصلاً. ومجمع دبي للاستثمار هو المثال الأوضح. وحق الانتفاع والمساطحة أداتان لصيغ محددة، وليستا بديلاً عن الملكية. والسعر الذي يتجاهل هذا الفرق ليس صفقة رابحة.